Cession d’un bien immobilier démembré : quelles sont les stratégies les plus adaptées pour l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Fin du démembrement de propriété au jour de la vente avec répartition du prix de vente entre usufruitier (US) et nue-propriétaire (NP) selon l’âge de l’US (barème fiscal de l’article 669 du CGI).

Exemple pour une cession entre les 61 ans et 70 ans de l’US :

US : récupère 40 % du prix de vente

NP : récupère 60 % du prix de vente

Chacun règle son éventuelle taxation de la plus-value selon :

✓ Durée de détention du bien : exonération totale après 30 ans

✓ SCI : prise en compte de la date d’entrée du bien dans la SCI

▲ Intégralement réglée par le NP en cas de cession de titres sociaux

✓ US : Perçoit des liquidités sur une faible partie du prix de vente et risque de voir le capital réintégré dans l’actif successoral taxable ce qui annule l’avantage du démembrement initial

✓ NP : Perçoit immédiatement des liquidités

Le prix de cession est réemployé en démembrement sur un autre bien ou placement :

Convention de remploi à formaliser devant notaire au plus tard lors de la vente

✓ US : Continue à percevoir des revenus (loyers, intérêts...)

✓ NP : Conserve l’avantage fiscal du démembrement et évite les droits de succession mais peut être taxé sur la plus-value

▲ Taxation de la plus-value :

✓ Peut être répartie entre US et NP

✓ En cas de cession de titres sociaux, la taxation peut être supportée uniquement par le NP

Supports d’investissement possibles :

Immobilier | Compte-titres | Contrat de capitalisation | SCPI

② Attribuer l’intégralité du prix de vente à l’Usufruitier sous forme d’un quasi-usufruit

L’US reçoit la totalité des fonds et en dispose librement mais en contrepartie :

- Le NP obtient une créance de restitution équivalente au montant perçu par l’US

- Convention de quasi-usufruit nécessaire devant notaire

▲ Attention depuis la Loi de Finances 2024

× Présomption de non-déductibilité de la créance de l’actif successoral taxable (article 774 bis du CGI)

✓ Il appartient au contribuable de prouver que l’objectif n’est pas uniquement fiscal (durée du démembrement initial, besoin de liquidités de l’US.)

✓ US : Protège au maximum ses besoins financiers

× NP : Risque de ne pas récupérer sa créance

En conclusion, une analyse préalable est indispensable pour déterminer la meilleure stratégie en fonction des besoins de l’US et du NP.

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