Le LMNP, l’un des piliers de nombreuses stratégies patrimoniales, connaît des évolutions majeures. Où en est-on ?
- Révision des abattements
Le plafond des recettes du régime micro-BIC pour les locations courte durée passe de 77 700 € à 15 000 € et baisse de l'abattement à 30 % au lieu de 50 %. Pour les locations de tourisme classées le plafond passe de 188 700 € à 77 700 € et baisse de l'abattement de 71% à 50% pour les loyers perçus à partir de 2025. Les locations longues durées ne sont, elles, pas affectées.
Impact : Régime micro moins avantageux pour certains profils qui renforce l'opportunité d'un passage au régime réel.
- Cotisations sociales et URSSAF
Dès 23 000 € de revenus locatifs pour une location courte durée, des cotisations sociales peuvent s’appliquer. Attention : selon une jurisprudence récente, une baisse d’activité sous ce seuil ne suffit pas pour être radié de l’URSSAF !
À surveiller : Anticiper vos recettes de votre location courte durée devient primordial.
- Location meublée en courte durée soumise à la TVA à 10%
La doctrine administrative a récemment évolué. Certaines locations meublées préexistantes risquent de basculer sous le régime de la TVA dans les cas suivants :
Services proches de la parahôtellerie : Si vous proposez au moins 3 des 4 services suivants (petit-déjeuner, ménage, linge de maison, accueil même non personnalisé), votre activité sera requalifiée.
Dépassement des nouveaux seuils de franchise : Si votre chiffre d'affaires dépasse 101 000 € en année N ou 91 900 € en année N-1, vos prestations deviennent automatiquement soumises à la TVA.
Ce qu’il faut retenir : D'une contrainte peut naître une opportunité de récupérer la TVA sur vos dépenses engagées.
- Amortissements réintégrés dans la plus-value
Dans le projet de la loi de finances 2025, les amortissements déduits devraient être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Résultat : une fiscalité alourdie.
Notre conseil : Le régime réel peut tout de même rester attractif comparé au régime micro.
En résumé : Ces évolutions réduisent l'attractivité du LMNP par rapport à la location nue, notamment pour les locations courtes durées de par la baisse de certains avantages fiscaux. L’heure est à la réflexion et à l'adaptation sur vos stratégies locatives !
Si vous souhaitez être accompagné par un professionnel pour naviguer ces changements et optimiser vos stratégies, nous sommes à votre disposition pour vous aider et vous conseiller.
